Czy oferty w Galeriach Handlowych to faktyczna pomoc dla najemców ?
2020-07-16
Czy oferty w Galeriach Handlowych to faktyczna pomoc dla najemców ?
Przepisy Tarczy Antykryzysowej dotyczące umów najmu w galeriach handlowych odczytywane były przez najemców jako mające chronić ich przed ponoszeniem kosztów z tytułu najmu przez okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w związku z COVID-19.
Jak w rzeczywistości wygląda ta ochrona ?
Skorzystanie z wprowadzonego Tarczą Antykryzysową mechanizmu czasowego wygaszenia wzajemnych zobowiązań z umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych powyżej 2000 m2 uzależnione jest od złożenia przez najemcę (uprawnionemu) wynajmującemu (udostępniającemu) bezwarunkowej i wiążącej oferty przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o 6 miesięcy (art. 15 ze).
Podsumujmy, co taki zapis ustawy oznacza w praktyce dla najemcy ?
- - Art. 15 ze Tarczy Antykryzysowej odnosi się do podmiotów, których działalność na skutek powszechnie obowiązujących przepisów została zakazana
- - Umowy najmu nadal wiążą strony. Przepisy Tarczy Antykryzysowej nie dają podstawy do rozwiązania umów najmu
- - Żadna ze stron umowy najmu (tj. ani wynajmujący ani najemca) nie jest zobowiązana do wykonania obowiązków wynikających z umów względem drugiej strony. W okresie obowiązywania zakazu najemca nie ma prawa do korzystania z lokalu a wynajmujący nie ma prawa do żądania od najemcy opłat z tytułu najmu, w tym prawa do żądania zapłaty czynszu o ile najemca złoży wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o 6 miesięcy
- - Najemca powinien złożyć taką ofertę (bezwarunkową, wiążącą i na dotychczasowych warunkach najmu) w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu
- - Jeżeli najemca nie złoży oferty przedłużenia umowy na dotychczasowych warunkach w terminie, to przepis o wygaśnięciu wzajemnych zobowiązań stron przestaje wiązać wynajmującego, a najemca będzie musiał zapłacić 100% czynszu i pozostałych opłat za okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności
Nadzieja najemców, że przepis art. 15 ze Tarczy Antykryzysowej stanowi podstawę do formułowania oczekiwania wobec wynajmujących bezwarunkowego zwolnienia z obowiązku ponoszenia opłat z tytułu czynszu najmu i opłat eksploatacyjnych za cały okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w galeriach handlowych, jest tylko wówczas uzasadniona, jeżeli łączy się z gotowością najemcy do przedłużenia aktualnej umowy najmu zasadniczo o ponad 8 miesięcy na dotychczasowych warunkach finansowych. Tymczasem koszty najmu na dotychczasowym poziomie, w przypadku znaczącej liczby najemców, w obecnej sytuacji trwającej wciąż epidemii koronawirusa i odnotowywanego spadku obrotów, są po prostu nieakceptowalne.
Tarcza Antykryzysowa nie daje zatem najemcom takiej ochrony jakiej potrzebowali i nadal potrzebują. Należy zwrócić uwagę na prawidłowe formułowanie podstaw prawnych w negocjacjach z wynajmującym i oparcie tych negocjacji na gruncie prawa cywilnego. W art. 15 ze ust. 4 ustawodawca wprost wskazuje, że regulacja wynikająca z Tarczy Antykryzysowej nie wyłącza stosowania kodeksu cywilnego do zobowiązań stron regulujących ich stosunki w stanach, w których wprowadzone są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej. Zatem to nie Tarcza Antykryzysowa, a przepisy kodeksu cywilnego są szansą dla najemców na osiągnięcie zwolnienia z obowiązku opłacania czynszu za okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności i zmianę warunków finansowych w obowiązujących umowach najmu w czasie już po wznowieniu działalności w centach handlowych.
Na zakończenie warto wskazać, że szczęśliwie dla najemców, ustawodawca zdecydował się na ingerencję i zakończenie trwającej od kilku miesięcy wymiany argumentów pomiędzy wynajmującymi a najemcami a dotyczącej tego, czy określenie "powierzchnia handlowa" odnosi się tylko do lokali, w których sprzedawane są towary, jak argumentowali to wynajmujący, czy również określenie to w równym stopniu dotyczy lokali usługowych i lokali gastronomicznych, jak argumentowali najemcy.
W ustawie z dnia 19 czerwca 2020 r. (Dz.U.2020.1086) zmieniającej ustawę Tarczy Antykryzysowej do art. 15 ze dodany został ust. 5 w brzmieniu: "Przez powierzchnię handlową, o której mowa w ust. 1 i 2, rozumie się powierzchnię znajdującą się w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 niezależnie od celu oddania powierzchni do używania, w szczególności w celu sprzedaży towarów, świadczenia usług i gastronomii."
Ufać należy, że przynajmniej ten element w negocjacjach stron został na poziomie ustawowym jednoznacznie zdefiniowany i nie powinien już budzić dalszych kontrowersji.